Придбати чи реалізувати? Які тенденції на ринку земель в Україні та як війна позначається на їх вартості?

Три чверті третього року повномасштабної війни в Україні ростуть ціни на сільськогосподарську землю.

Яка сьогодні ситуація з попитом та цінами на сільськогосподарські землі в Україні? Чи дійсно ми спостерігаємо зниження цін, і як держава несподівано сприяла підвищенню вартості землі? Які прогнози на майбутнє? Відповіді на ці питання у матеріалі фінансового редактора РБК-Україна Руслана Кисляка. Інформацію подає Контракти.UA.

На три четверті третього року повномасштабного конфлікту в Україні спостерігається підвищення цін на сільськогосподарські наділи. Вартість землі зростала й раніше, проте впровадження можливості для юридичних осіб виходити на ринок з 1 січня цього року надало новий імпульс цій тенденції. Хоча війна більше нагадує холодний душ для потенційних великих землевласників, аніж комфортну обстановку, ринок аграрних земель продовжує повільно, але впевнено зростати.

У перший місяць осені на ринку з'явилася інформація про те, що попит на купівлю землі, а також ціни на неї, нібито почали знижуватися через очікування аграріїв щодо появи доступної державної землі для довгострокової оренди. Однак реальність виявилася більш сприятливою для власників земельних ділянок. Учасники ринку та експерти, опитані РБК-Україна, одностайно стверджують, що попит і ціни на сільськогосподарську землю в Україні продовжують зростати. Інша справа, що війна впливає на особливості формування цін у різних регіонах.

Цінова ситуація на ринку сільськогосподарських земель в Україні з початку року залишається переважно стабільною, хоча й фіксуються деякі регіональні коливання. Загалом, у 2024 році не спостерігається суттєвого підвищення цін, та й значного падіння також не відзначається. Середня зважена ціна поступово зростає на рівні до 10% з початку року, зазначає комерційний директор компанії "Твоє Коло" Єгор Лісничий.

Проте, якщо заглибитися у вивчення, можна виявити захоплюючі закономірності.

На сьогоднішній день спостерігається стабільний інтерес до земельних ділянок, які здаються в оренду на короткий термін, особливо в регіонах з високоякісними ґрунтами. Це викликає зростання цін і нарощення конкуренції в даному сегменті ринку. Натомість, ділянки з довгостроковими орендними угодами не показують значного підвищення вартості і користуються меншим попитом.

В останній час спостерігається зростаючий інтерес до земельних ділянок у центральних областях України. Зокрема, у Вінницькій та Хмельницькій областях ціни у 2024 році досягли рекордних рівнів, становлячи до 3100 доларів за гектар (далі - дол./га). У той же час, Сумська та Чернігівська області продовжують демонструвати нестабільність у динаміці цін, з тенденцією до зниження, що пов'язано з їхньою близькістю до зон воєнних дій.

Незважаючи на існуючі ризики, в даний час все ще є інвестори, готові ризикувати, купуючи земельні ділянки в цих регіонах. Вони сподіваються отримати значну винагороду за ці ризики, коли ситуація стабілізується. Яскравим прикладом є Полтавська область, де можна спостерігати, як швидко земля відновлює свої позиції, щойно фронтова лінія відступає від кордонів. Якщо в грудні 2022 року ціни тут знизилися до 1800 доларів за гектар, то вже в грудні 2023 року вони виросли до 2526 доларів за гектар, - зазначає Єгор Лісничий.

За даними керівника проєкту Concorde Capital "KupyPay" Володимира Радька, найпопулярнішими за кількістю угод регіонами наразі є: Сумська, Полтавська, Хмельницька, Вінницька, Чернігівська області. Хмельницька та Вінницька області - найбажаніші регіони серед інвесторів. Ціна гектара тут тримається в межах 1900 - 2100 дол./га.

"Інша ситуація з Сумською та Чернігівською областями. В цих регіонах попит тримається за рахунок ціни. Купувати ділянки в прифронтових областях за довоєнними цінами бажаючих набагато менше. Але продати там свою землю хоче велика кількість людей", - пояснює співрозмовник РБК-Україна.

Щоб угода відбулася, продавці змушені знижувати ціни, що, в свою чергу, призводить до зростання дохідності для інвесторів. Це ілюструє відомий принцип: чим вищий ризик, тим більша потенційна дохідність. Подібна тенденція спостерігається з 2023 року, внаслідок чого вартість землі в цих регіонах залишилась практично без змін: 1050 - 1200 доларів за гектар у 2023 році та 1050 - 1100 доларів у 2024 році.

Одночасно, згідно з інформацією, наданою координатором земельного комітету Українського клубу аграрного бізнесу Ігорем Лісецьким, найбільш високі ціни на землю в Україні виглядають наступним чином: Івано-Франківська область – 111,7 тисяч гривень за гектар, Київська область – 92,2 тисяч гривень за гектар, а Львівська область – 91,3 тисяч гривень за гектар.

Слід підкреслити, що офіційні дані про вартість земельних ділянок варто розглядати лише в контексті загальних тенденцій, а не як точні показники. Експерт Єгор Лісничий попереджає, що реальні ринкові ціни можуть перевищувати офіційно заявлені на 30-40%. Дослідження, проведене Київською школою економіки, виявило, що лише 19% угод купівлі-продажу відображають справжню вартість. У більшості випадків інформація про ціну угоди взагалі відсутня, що свідчить про відсутність прозорості у взаємовідносинах між сторонами. Більше того, 60% угод, де зазначена ціна, фіксують її на рівні нормативної грошової оцінки, яка є найнижчою, дозволеною законом.

"Це можна пояснити досить просто: вимога надавати підтвердження реальних джерел доходу під час придбання земельних ділянок створює труднощі для певних покупців. Іншим важливим аспектом є податкові зобов'язання, що розраховуються на основі вартості угоди. Наприклад, підвищення військового збору з 1,5% до 5% може ще більше загострити цю ситуацію", - зазначає співрозмовник РБК-Україна.

Цінові тенденції на ринку сільськогосподарських земель продовжують формуватися під впливом як негативних, так і позитивних факторів. Серед негативних аспектів слід відзначити воєнний стан, активні бойові дії та процеси мобілізації, які створюють певну невизначеність для потенційних інвесторів. Однак відкриття можливості для юридичних осіб придбати земельні ділянки стало позитивним поштовхом для ринку. З'явилися нові учасники, серед яких не лише агровиробники, але й інші компанії, які вважають покупку землі інвестиційно вигідною.

Серед численних важливих факторів, що впливають на формування цін, слід зазначити конкурентне середовище. У районах, де зосереджено багато аграріїв, відзначається підвищення цін, тоді як у зонах, де домінує один виробник, ціни, зазвичай, залишаються стабільними.

У випадку з орендою землі на ціну впливає термін договорів оренди - що коротший, то цінніший актив для аграрія, а для інвестора більше можливостей для оптимізації умов і підвищення капіталізації землі.

"Цікавим індикатором стали онлайн аукціони з оренди у межах проєкту "Земельний банк", де ціна протягом торгів зростала в 7-10 разів. Хоча ще рано говорити, чи це стійкий тренд, аукціони показали, що у висококонкурентних регіонах великі агрохолдинги готові платити мінімум у 2-3 рази вище середньоринкових ставок оренди", - розказує Єгор Лісничий.

Такі результати аукціонів створюють підстави для підвищення орендних ставок для приватних власників землі. Це також може призвести до зростання ринкової вартості землі в цілому. Фактично можна констатувати, що державний земельний банк створив більшу прозорість на ринку та показав реальний попит на землю.

На сьогоднішній день спостерігається тенденція, що вказує на стабільність та прогрес у цій галузі. По-перше, варто відзначити збереження стабільних орендних відносин. По-друге, незважаючи на військові дії, ціни на землю продовжують підвищуватися. По-третє, з'являються нові інвестиційні механізми, зокрема, зростає інтерес до земельних інвестиційних фондів.

"Незважаючи на те, що активність приватних інвесторів може бути дещо знижена в умовах нинішньої ситуації в країні, цю прогалину заповнюють інституційні інвестори та нові інвестиційні формати. В цілому, ринок виявляє ознаки адаптації та прогресу, а не занепаду", - підкреслює Єгор Лісничий.

До завершення року, ймовірно, не слід очікувати значних коливань цін на нерухомість в Україні. Можливе помірне підвищення вартості в центральних регіонах, яке може становити від 5 до 10% від нинішніх показників. Проте ця тенденція може змінюватись під впливом різних факторів, як зазначають респонденти, опитані РБК-Україна.

Єгор Лісничий зазначає, що зміна податкового механізму, зокрема підвищення військового збору, може позначитися на чистих доходах від оренди землі. Але в цілому тенденція до зростання цін залишиться незмінною.

У 2025 році, швидше за все, ринок землі продовжить висхідну динаміку, з помірним зростанням цін та орендних ставок.

"На нашу думку, вартість землі в центральних регіонах може збільшитися на 8-10% щорічно в доларах, або на 15-20% у гривнях. Кількість земельних ділянок, що відповідають оптимальним критеріям, ймовірно, не зростатиме, а, можливо, навіть зменшиться. Це призведе до додаткового тиску на ціни та підвищення конкуренції. Також ми передбачаємо, що орендна плата зросте", - зазначає співрозмовник видання.

У цьому контексті існує кілька аспектів, які вселяють надію. По-перше, аукціони на оренду державних земель формують умови, за яких держава має інтерес до періодичного оновлення нормативної грошової оцінки (НГО) землі. Це може відобразитися на орендних угодах, де орендні платежі залежать від НГО, і, як наслідок, може відкривати можливості для їх підвищення.

По-друге, ці ж аукціони показали, що фермери готові сплачувати значно більшу орендну плату. Внаслідок цього в сфері короткострокових угод варто очікувати на перегляд існуючих умов та підвищення орендної плати на 20%, а можливо, навіть і на 50%.

Звісно, завершення війни з перемогою України стане потужним каталізатором для швидкого розвитку ринку землі, що, в свою чергу, призведе до значного підвищення цін. Зростання може бути вражаючим.

Фактор, який може сприяти здорожчанню землі, - зростання прибутків від продажу сільгосппродукції, що позитивно впливатиме на заробітки виробників, а відтак - і на потенційний попит на землю з боку цих виробників. Але цей фактор має відкладений ефект, тому можна радше очікувати помірного зростання ціни вже в 2025 році, прогнозує аналітик Центру досліджень продовольства і землекористування Київської школи економіки Роман Нейтер.

Володимир Радько, керівник проєкту Concorde Capital "KupyPay", вважає, що в умовах війни попит та цінова ситуація на ринку земель буде в першу чергу визначатися здатністю агровиробників обробляти свої наділи та здійснювати експорт продукції. Крім того, значну роль відіграватимуть темпи розмінування сільськогосподарських земель на територіях, що були деокуповані.